📢 유치권 신고된 경매 물건에 입찰한다면
🧮 최악 가정으로 입찰가 역산!
유치권 입찰 체크리스트란?
신고액을 전부 인수한다고 가정하고 입찰가를 거꾸로 계산하는 점검표입니다. 그 가격이 최저매각가보다 낮으면 입찰하지 않습니다.
- 순서: 서류 확인 → 현장·면담 → 최악 가정 역산
입찰 전 확인 6단계
- 등기부: 경매개시결정 기입등기일 먼저 기록
- 매각물건명세서: 점유자·점유 권원 확인 (민사집행법 제105조)
- 현황조사서: 조사 당시 점유 상태, 명세서와 차이
- 현장·면담: 점유·공사 흔적 사진, 공사 내용·금액 메모
- 공사 내역 추정: 건물 가치 올린 공사인지, 금액 세 구간
최대 입찰가 역산 예시
✅ 예시: 가상 예시, 시세 1억원·최저매각가 6,400만원·신고액 3,000만원 기준 (추가 비용 500만원, 목표 수익 1,000만원)
- 공식: 시세 − 인수 유치권 − 추가 비용 − 목표 수익
- 불성립: 인수 0원 → 최대 8,500만원, 입찰 가능
- 일부 인정: 인수 1,500만원 → 최대 7,000만원, 입찰 가능
- 전부 인정: 인수 3,000만원 → 최대 5,500만원, 패스
가장 나쁜 줄(전부 인정)로 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
자세히 보기 →입찰가에 넣을 추가 비용
- 인도명령: 대금 납부 후 6개월 이내 신청 (제136조 제1항)
- 취득세: 유치권 해소 비용 포함 여부 쟁점 (대법원 2016두50631)
- 대출: 일반 대출 거절 가능성 높음, 현금 위주 계획
입찰 전 하지 말 것 & 확인 서류
- ✅서류: 등기부·매각물건명세서·현황조사서
- ✅신고액: 신고액이 곧 인수액은 아님
- ✅협의: 점유자와 구두 약속 말고 서면으로
- ✅입찰표: 역산한 최대 입찰가를 미리 정해 두기
👉 사례와 금액은 모두 가상이며, 판단이 서지 않으면 변호사 상담을 받으세요
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