📢 유치권 신고된 물건 낙찰을 고민 중이라면
💰신고액이 곧 부담액은 아니다!
인수주의란?
저당권은 매각으로 소멸하지만, 유치권은 소멸 대상에 없어 낙찰자가 담보 채권을 변제할 책임을 집니다.
- 저당권: 매각으로 소멸 (민사집행법 제91조 ②)
- 유치권: 매수인 변제 책임 (같은 조 ⑤)
신고액 ≠ 부담액인 이유
- 성립 여부: 유치권 자체가 먼저 성립해야 함
- 담보 범위: 목적물과 관련 있는 채권만 포함
- 자재대금: 피담보채권 아님 (대법원 2011다96208)
- 영업 비용: 피담보채권 아님 (대법원 2022다273018)
- 증명 책임: 유치권 주장자가 증명 (대법원 2013다99409)
시나리오별 부담액
✅ 가상 예시: 감정가 1억 원, 유치권 신고액 3,000만 원 기준
- A. 전액 인정: 부담 최대 3,000만 원 → 실질 가치 약 7,000만 원
- B. 일부 인정: 부담 2,000만 원 → 실질 가치 약 8,000만 원
- C. 불인정: 부담 0원 (소송 등 별도 비용 제외)
인정 여부가 불확실하면 가장 불리한 경우를 기준으로 입찰가 상한을 잡는 편이 안전합니다.
자세히 보기 →낙찰 후 주의할 점
- 인도 거절: 변제받을 때까지 인도 거절 가능
- 불가분성: 일부 변제해도 전부 유치 (민법 제321조)
- 점유 상실: 점유를 잃으면 소멸 (민법 제328조)
- 인도명령: 대금 납부 후 6개월 이내 신청 (민사집행법 제136조 ①)
입찰 전 확인 방법 & 서류
- ✅매각물건명세서: 점유자·점유 권원·인수 권리 확인 (민사집행법 제105조)
- ✅신고 내역 정리: 신고 금액·채권 발생 원인을 표로
- ✅점유 시점: 경매개시결정 기입등기 전부터 점유했는지
- ✅시나리오 계산: A·B·C 중 최악 부담액으로 입찰가 상한
👉 사실관계와 서류에 따라 결과가 달라지니 입찰 전 변호사 상담 필수
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