📢 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유했다면
⚖️ 원칙적으로 대항 어렵습니다!
경매개시후 유치권이란?
경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받았거나 채권이 생긴 유치권으로, 원칙적으로 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다.
- 압류 효력: 결정 송달 또는 기입등기 때 발생(민사집행법 제83조 ④)
- 판례: 대법원 2005다22688 판결도 같은 취지
대항 여부 확인 날짜
- 기입등기일: 등기부등본의 경매개시결정 기입등기 접수일
- 점유 시작일: 현황조사보고서·출입 기록·공사 일지·점유자 진술
- 채권 발생일: 공사 종료일, 대금 청구 시점
- 점유 권원: 매각물건명세서 기재와 대조(민사집행법 제105조)
타임라인 가상 예시
✅ 예시: 글의 가상 예시 날짜 기준
- 저당권 설정일: 2025.06.01 – 뒤에 성립한 유치권도 원칙적으로 매각으로 소멸 안 함
- 기입등기일: 2026.03.10 – 기준 시점(압류 효력 발생)
- 점유 개시일: 2026.04.02 – 기입등기 뒤라 매수인에게 대항 어려움
- 유치권 신고일: 2026.05.20 – 점유 시작일을 대신하지 않음
상황별 판단이 달라지는 경우
- 개시 전부터 점유: 채권·점유 모두 기입등기 이전이면 대항 가능
- 체납처분압류만: 개시 전 취득 유치권 행사 가능(2009다60336 전원합의체, 2014.3.20.), 반대의견 3인
- 이중경매: 후행 경매 압류 시점 기준(대법원 2019다271685 참고)
- 변제기 유예: 채권 취득 시점 따로 판단(2021다253710)
현장 확인 방법 & 서류
- ✅등기부등본: 경매개시결정 기입등기 접수일
- ✅현황조사보고서: 점유자와 점유 권원
- ✅유치권 신고서: 접수일·첨부 자료, 매각허가결정 전 증명 여부(대법원 2023마7896)
- ✅증명 책임: 유치권 주장하는 쪽이 부담(대법원 2013다99409)
- ✅매수인 부담: 대항 가능한 유치권 채권은 변제 책임(민사집행법 제91조 ⑤)
👉 사례·날짜는 가상 예시, 개별 사건은 반드시 변호사 상담 후 결정
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