📢 낙찰 후 점유자가 안 나간다면
🏠대항력 없으면 인도명령으로!
인도명령과 부존재확인소송이란?
대항력 없는 점유자는 대금 납부 뒤 6개월 안에 인도명령으로 내보낼 수 있고, 유치권처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 주장할 때만 소송으로 갑니다.
- 인도명령 기한: 대금 납부일부터 6개월
인도명령 대상 확인 항목
- 되는 경우: 채무자·소유자·대항할 수 없는 점유자
- 흔한 예: 말소기준 저당권보다 늦게 들어온 임차인
- 안 되는 경우: 유치권 등 대항할 수 있는 권원의 점유
- 예외: 경매개시결정 기입등기 뒤 점유·채권 생긴 유치권은 대항 불가(2005다22688, 2021다253710)
- 불복: 인도명령 결정에 즉시항고 가능
입증 책임과 일부 승소 예시
✅ 예시: 가상 예시 기준
- 입증 책임: 견련 채권 존재는 유치권 주장자가 증명(대법원 2013다99409)
- 주장액: 유치권자 3,000만 원 주장
- 인정액: 견련 채권 1,000만 원만 인정
- 결과: 나머지는 부존재 확인, 일부 승소
- 불인정 채권: 건축자재 매매대금 등(2011다96208)
점유자 상황별 가는 길
- 대항 불가 점유: 인도명령 신청(민사집행법 제136조 ①)
- 대항 가능 권원 점유: 인도명령 제외, 본안 소송(제136조 ① 단서)
- 유치권 성립 다툼: 유치권부존재확인소송 등
- 대금 납부 후: 건물인도·부당이득 청구
명도 진행 방법 & 순서
- ✅1단계: 매각물건명세서 확인(민사집행법 제105조)
- ✅2단계: 대금 납부로 소유권·신청 자격 취득
- ✅3단계: 6개월 이내 인도명령 신청
- ✅4단계: 유치권 주장 시 증빙 요구, 부존재확인소송 검토
- ✅5단계: 건물인도·부당이득 반환 청구
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