📢 유치권 신고 물건 은행 대출이 막혔다면
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변호사 에스크로란?
매수 자금과 유치권 변제금을 제3자인 변호사 사무실에 맡겨 두고, 약속한 조건이 충족될 때만 내보내는 방식입니다.
- 지급 시점: 유치권 포기서·점유 인도 확인 뒤가 일반적
은행이 꺼리는 이유
- 인수 책임: 매수인은 유치권 담보 채권 변제 책임(민사집행법 제91조 제5항)
- 담보 가치: 변제액이 정해지기 전엔 담보 가치 계산이 어려움
- 심사 경향: 감정가 70%·낙찰가 80% 중 낮은 금액 기준 예시
- 한도: 금융기관·시기·차주마다 달라 단정 불가
필요 자금 계산 예시
✅ 예시: 낙찰가 2억 원, 유치권 신고액 3천만 원 기준 (가상 예시)
- 1단계: 신고액 3천만 원이 인정되는지부터 확인
- 인정 범위 축소 시: 변제액도 달라짐
- 결과: 그만큼 필요한 자금 계획도 달라짐
에스크로 6단계 흐름
- 1. 입찰 전: 권리분석, 유치권 성립 여부·신고 금액
- 2. 낙찰: 매각허가 확정 대기, 대금 납부 기한 확인
- 3. 협상: 유치권자와 변제액·포기 조건 합의
- 4. 에스크로: 변호사 사무실에 예치, 지급 조건 문서화
- 5. 납부·인도: 포기서·점유 인도 확인서 수령
- 6. 정산: 잔여금 정산 내역 서면 확인
상담 방법 & 준비 서류
- ✅매각물건명세서: 점유자·점유 권원, 소멸하지 않는 권리
- ✅기본 서류: 현황조사서, 등기부등본
- ✅유치권 증빙: 신고서, 공사계약서·세금계산서 등
- ✅현장 자료: 점유자 연락처, 현장 사진
- ✅금융기관: 문의 중인 기관의 심사 안내 자료
👉 "무조건 대출 가능" 같은 과장 광고는 믿지 말고, 개별 사건은 변호사 상담이 필요합니다.
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