📢 경매 토지 위 건물, 철거가 될지 궁금하다면
⚖️성립요건 3가지부터 확인!
법정지상권이란?
토지와 건물의 주인이 달라졌을 때 법이 건물을 위해 땅을 쓸 권리를 인정하는 제도입니다. 계약서 없이도 요건이 맞으면 성립합니다.
- 근거: 민법 제366조(저당물 경매로 소유자가 달라진 경우)
성립요건 3가지
하나라도 빠지면 민법 제366조는 적용되지 않습니다.
- ① 동일인 소유: 저당권 설정 당시 토지·건물 주인이 같음
- ② 건물 존재: 저당권 설정 당시 건물이 실제로 있었음
- ③ 소유 분리: 경매 결과 토지·건물 주인이 달라짐
나대지에 먼저 저당을 잡고 나중에 지은 건물은 성립하지 않는 것이 판례의 기본 입장입니다.
자세히 보기 →성립 vs 불성립 비교
✅ 예시: 같은 토지를 낙찰받은 경우 기준
- 철거 청구: 성립 시 바로 어렵고 지료 협상이 먼저
- 불성립 시: 철거 및 토지 인도 청구 가능성이 큼
- 지료: 협의가 원칙, 안 되면 청구에 따라 법원이 결정
- 지료 연체: 2년 이상 미지급 시 지상권 소멸 청구 가능
지료 액수가 정해지지 않았다면 연체로 보기 어렵다는 판례 취지도 있습니다.
자세히 보기 →민법 vs 관습법상 법정지상권
- 민법 제366조: 저당물 경매로 소유자가 갈린 경우
- 관습법상: 매매 등 거래로 갈리고 철거 특약이 없는 경우
- 등기: 등기 없이 성립할 수 있어 등기부만 보면 위험
- 최신 판례: 2017년 전원합의체 판결로 인정 범위를 좁힘
입찰 전 확인 방법 & 서류
- ✅등기부: 갑구·을구로 토지·건물 소유 이력 확인
- ✅건축물대장: 사용승인일과 저당권 설정 시점 비교
- ✅매각물건명세서: 현황조사보고서와 함께 건물·점유 확인
- ✅특약 자료: 건물 철거 특약·토지 사용 관계 자료 확인
- ✅입찰가: 성립 여지 있으면 예상 지료·협상 가능성 계산
👉 등기부에 법정지상권 기록이 없다는 이유만으로 안심하지 않도록 주의
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